那么为什么交易费用会比较昂贵？科斯定理认为，根本原因在于权利界定不明确或产权不明晰。
所谓产权，后来人们定义为一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利。著名的产权理论家、美国的伊夫·西蒙和亨利·德姆塞茨认为，产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。产权就是界定人们如何受损或如何受益。
市场本来是一个资源配置的最有效“机构”，但是，人们在市场进行交易的时候，首先需要明确他对交易的对象到底拥有什么权利，就是说，交易者必须对所要交换的物品有明确的、专一的和可自由转让的权利，如果人们对自己享有的权利和责任不清楚，要形成有利于资源最优配置的契约安排是非常困难的，为交易而进行的谈判要花费相当高的费用。所以科斯总结地说，“权利的界定是市场交易的前提”。
一般认为，私有权利制度能够较好地界定产权，因而是一种目前为止最有效率的制度。上面所说的那两位产权理论家曾举例说：
“如果某一块地属于村镇公有，而村镇共同体的某一成员突然在这块地里放牧了比其同乡多一倍的牲畜，那么，他给共同体每个成员所造成的损失是微乎其微的（假如村里有100户人家，每一户的损失为1/99），然而他从中获得的利益却非常大（营业额增加了一倍）。人们本来可以召集一次全体会议，告知违章者不应该在牧场上放牧比旁人多一倍的奶牛，但是，这样做实际上并不关系到任何人的切身利益（每户损失不过1/99），而且这种做法代价太高（如果会议要开两个小时——这是最低限度的时间，如果每个人都发言谈谈自己对这个问题的看法——那么就要花200个小时，即相当于一个人5周的劳动时间）。为了避免所有这些麻烦，最好是把权利以私有形式分给每个人（建立私人企业），并允许那位与土地有很大利害关系的人（因为他希望把自己的营业额增加一倍）同其他99名成员中的每个人进行协商，以便从每个人那里买到每年放牧奶牛3.5天的权利。事实上，为了避免交易费用过高，他只会与一两个私人企业主谈判，进行土地合并或集中的交易（企业发展过程的开始）。”
如果大家共用一块土地，一个人的扩大营业或改营他业，会损害周围的人的利益。但是由于权利的公共性质所产生的昂贵交易费用，人们宁愿忍受一定的损失而不愿出面交涉以达成一定的调整契约；或者群起效尤，从而造成对公共资源的滥用。而权利的私有性则大大节约了交易的费用，需要扩展营业或改营他业的人的目的能够实现，而他人的利益也不会遭受损失，从而使资源得到最有价值的使用。
