写字楼空置率是什么意思:当中小企业营养不良

2020-02-0109:35:02写字楼空置率是什么意思:当中小企业营养不良已关闭评论

名词解释:

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

同样,空置率是衡量写字楼市场状况的最直接指标。

写字楼的主要租客来自企业,当经济环境不明朗时,企业对于扩张的态度就会相对审慎,多选择保持或减少现有写字楼租用面积,而不少企业为节省运营成本,开始考虑进驻租金相对便宜的非商业核心区域。

然而,空置率持续升高并没能阻止新增写字楼供应进入市场的脚步,由于新项目的入住率较低,更容易拉升整个区域的空置率。

当写字楼大面积空置时,就能看出企业所面临的艰难状况与经济的不景气。欧盟商会2009年11月曾表示,中国内地工厂的过度供给严重损害了全球经济,引发贸易紧张并增加了不良贷款风险。而消化泡沫破裂的过程,也将使这个2010年将为世界增长贡献超过1/3份量的经济体发展的后腿被拖住好几年。例如,日本在20世纪90年代经历惨痛后,至今仍未走出经济衰退的阴影。这样的风险绝不能被忽视。

然而,情况似乎不那么乐观。2009年和2010年,广州、北京、上海、成都等地均有大量新增写字楼供应。而且几大城市未来新增供应量均集中在CBD或成熟中心,而这些区域租金价格较高,恰恰是企业在金融危机之下为控制成本首先放弃的区域。

全球不良资产解决方案公司总裁杰克·罗德曼在洛杉矶和东京做房贷生意。他发现中国内地已经隐约出现房地产业崩盘的苗头。自2002年以来,他开始收集北京空置写字楼的照片,目前总数已达55幢,还有十几幢写字楼在候选名单里。据罗德曼估计,北京商用房产空置率可能高达约50%。

据房地产公司仲量联行估计,在北京现有920万平方米库存的基础上,2010年还会有120万平方米的写字楼上市。而据仲量联行的数据,截至2009年底,中央商务区写字楼的空置率已达35%,创造了北京市有史以来的最高纪录。

在需求减少的情况下,供应的增加必然导致空置率上升,供应商抢客也将愈发激烈, “僧少粥多”,降低租金成为供应商抢夺客户的本能。深圳写字楼连续4个季度的租金下调,上海和广州则分别有6.8%和3.7%的下调幅度,广州已跌至2006年第四季度时的水平。

不少供应商虽然在价格上有些让步,但是租约时间缩短,用短期的让利来度过低迷期。比如,供应商判断这轮调整的周期大约在3~4年,调整从2007年开始,那么2009年签订的租约就控制在1~2年,等到市场回暖,短期租约也到期,供应商就能适时提高租金而不违反合同。

写字楼供应商为保持物业的租金水平,并不愿意在价格上调整太多,他们最常提到的“免租期”,在市场好的时候,按惯例只针对大客户的装修期“免租”一个月,如今免租期可能会给到3~4个月,相当于变相降低租金。

另外,政府确实需要出台政策扶持写字楼市场,只有把如今市场的这些供应有效消化,才能为以后商用土地出让产生机会。

最后,写字楼面对的客户是企业,经济面好转才是企业租用写字楼的源动力。

这是由宏观经济层面来决定的。

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