名词解释：
城市化(Urbanization)，也称为城镇化、都市化，是由以农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。不同的学科从不同的角度对之有不同的解释。而城市化率，是指市镇人口占总人口(包括农业与非农业)的比率。
居住在中心城区、县(市、区)及建制镇，凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居委会及村委会并已实现水、电、路“三通”的，都纳入市镇人口计算，这样能客观反映城市化进程。
在我国，中国国家统计局会在《中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报》中发布中国城市化进程，另外，中国国际城市化发展战略研究委员会(China International Urbanization Development Strategy Research Committee，CIUDSRC)也会进行城市化和城市化率的调研和研究。
2000年，我国的城市化率为36%。2003年，中国城市化率为40.53%，城市人口总量为世界的17%，居世界第1位。从比率指标来看，中国城市人口占总人口的比重在《世界发展指标2005》统计的151个国家中居第107位；中国第二、第三产业就业量在《国际统计年鉴2005》统计的32个国家中居最后一位。综合比较，中国城市人口呈现双重性：中国城市人口总量居第1位，城市人口比率指标居第70位。
2006年全国城镇人口57 706万，占全国总人口比重为43.9%，城市化水平比2002年提高4.8个百分点，年均提高1.2个百分点。2006年东、中、西部城市化水平分别为54.6%、40.4%和35.7%。城市化水平最高的是上海，为88.7%，其次为北京和天津，分别为84.3%和75.7%；城市化水平较低的是贵州和西藏，分别为27.5%和28.2%。
2009年城市化率为46.59%，比2005年的42.99%年均增加0.9个百分点。
中国已经进入城市化快速增长时期。城市化已成为中国推进新型工业化、解决就业、扩大内需的重要举措。按照目前的增长速度，2010年中国的城市化率会达到50%。
根据联合国的估测，世界发达国家的城市化率在2050年将达到86%，我国的城市化率在2050年将达到72.9%。
关于城市化率，有很多争论。这是因为城市化本身是一个有许多争议的课题。该不该人为促进城市化、城市化究竟对社会是利是弊、该选择哪种城市化方案……都是学者不断讨论的问题。
城市化有三个特征：
(1)城市人口增加；
(2)城市人口在总人口的比重上升；
(3)城市用地规模扩大。但是从经济学上看，资源都是有限的，当城市人口增加、城市规模扩大时，就意味着对其他部门的资源占用，并且，城市之间对于吸引资本的竞争也会日益加剧。
现代化的城市不在于其表象是不是有高楼大厦，而应该考察其政府管理体制、是否有宜居的环境、社会经济发展是否均衡等本质的东西。因此，高楼大厦不是城市化的标志，现代化的城市不一定要有高楼大厦。
更何况，城市的繁荣真的能够代表城市化水平的高低吗？
最近网民们热议一个话题，就是“伪城市化”现象。“伪城市化”的主要原因，就是有大约接近2亿的农村户口居民被统计在内，但他们并没有真正实现城市化。因为这些农民工在城市买不起房，欠缺消费能力，在农村还有宅基地。
目前城市化进程面临的最大问题，就是当地居民面临就业难、买房难、交通难、看病难等一系列问题。而一些城市为了提高财政收入，采取高价卖地，将医疗、公共交通、教育等市场化的办法，使得居民消费压力加大。
由于大城市中各种生活成本的升高，如房租、水电费等，城市化又迎来了它的“拐点”。当珠三角开始闹民工荒时，北京也开始闹起了保姆荒，这倒真是出人意料。所谓“窥一斑而知全豹”，当劳动力短缺成为现实的时候，中国的一线城市必须做好足够的心理准备，迎接城市化拐点的到来。
同时，由于土地、水电等资源的成本增高，也会导致工业企业向相对便宜的二线城市或地区转移，在转移的同时，也将给当地创造新的就业机会，进而进一步吸引大城市的劳动力向中小城市回流。
2010年中央一号文件提出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点。该政策的出台，实际上已经隐含了我们在上文提出的一线城市面临拐点这样一个现象。
另外，房价上涨过快的原因我们也可以归结为城市化水平的不断提高。按照一般的理解，国内城市化速度至少仍将保持10年以上，越来越多的新居民涌入城市，导致住宅需求在长时间内保持强劲，足以消化可以预见的“任何”房价水平。
那么，城市化进程的拐点与房地产拐点有什么样的关系呢？
城市化进程中一般会出现一个加速拐点和放缓拐点，两者对于房地产市场会产生不同影响。多个国家的城市化进程还表现出，一般房地产业拐点会滞后城市化拐点2~4年。在国内，虽然城市化在整体上还有很大潜力，但部分一二线城市受资源的制约已经逼近甚至达到了城市化放缓拐点。
如今，房地产业的供需格局都在发生重大变化，尽管长期趋势的扭转是以渐进的形态出现的，但各市场主体对此的反应却是复杂和相互叠加，甚至相互推动的，这使得短期内的房价平稳预期实际上比较脆弱。
在城市化道路的选择上，根据中国的国情，必须走集约型城市化的模式，坚持以大城市为主导，大、中城市为主体，小城市和小城镇为基础，走布局集中、城镇密集、用地节约的城市化之路。因此，中国的城市化要加强大城市、特大城市的培养与发展，建成大、中、小城市和小城镇相结合的城市体系，特别是目前，一些大城市和特大城市，资源环境已经不堪重负，今后城市化的重点应放在中小城市和小城镇上。
中国人口多，底子薄，区域差异大，城乡二元结构难以在短期内根本改变。要适应城市型社会的管理要求，逐步破除长期制约城镇化健康发展的制度障碍，为中国城市化长远的可持续发展奠定基础。
积极稳妥地推进城市化，要提高城乡规划水平。继续把住房工作作为重中之重认真做好。要完善政策，增加有效供给，继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨。同时要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策，继续推进建筑节能和城镇减排，提高发展质量和效益。
