有一则流传很广的故事说:两个来自美国和中国的老太太在天堂相遇了。美国老太太说,我奋斗一辈子还完了住房贷款,中国老太太说,我攒了一辈子钱临终才买了一套房。
评论者从这则故事中得出了不同的感叹。有人说,中美老太太消费观不同。美国人是先买房后还款,超前消费。中国老太太是先攒钱后买房,量入为支。中国老太太该向美国老太太学。 有人说,中美国情不同,中国老太太哪能学得了美国老太太?
在我看来编故事和评论故事的人都犯了一个概念上的错误:混淆了中美老太太不同的购产观。美国老太太是把买房作为投资,中国老太太是把买房作为消费。美国人从小就有买房是投资的观念,中国人现在还被住房是新消费热点所误导。 所以,要比较中美老太太的购房行为,先要区分消费与投资.
在经济学中消费与投资是两个完全不同的概念。 消费是为了获得物质或精神上的满足(即效用),投资是为了获得收益。个人买汽车与买房子都是同样花钱,但买车是为了满足方便交通或显示身份的需要,而买房和买股票、买债券是同样的投资。在美国GDP统计中,买车作为消费支出中的耐用消费品支出,买房作为私人国内投资中的私人住房投资支出。 更重要的是,决定消费和投资的因素是不同的。 只有了解这些差别,改变中国老太太的买房观,中国住房市场才有希望走出困境。
美国老太太把住房作为投资是与她生活的经济制度相关的。她提供劳动得到的收入分为两部分:消费与储蓄。 金融制度保证了她可以把储蓄变为投资,这种投资可以是购买股票、 债券,也可以是购买住房。 这不同的投资形式都会给她带来收益。 产权制度保证了她可以获得自己的全部投资收益,当然,也要承担投资的风险。 她不能把她的钱全用于一种投资,这样做就像把所有鸡蛋放在一个篮子里一样,风险太大了。一般而言,住房投资较为稳妥,而且随房价上升,房租高昂,买房是最有利的投资形式之一。影响消费的因素主要是收入,但影响投资的主要因素是未来的收益率。当住房投资收益率高时,她借款投资就是一种理性行为。方便的金融体系为她提供了贷款,所以,她在年轻时就借款买了房,然后慢慢偿还。
中国老太太生活的环境让她不能把住房作为投资。 这位老太太必定在计划经济下生活了大半辈子。 在这种体制下,收入分为工资和福利。 住房是作为福利分配的,她的收入中没有这种买房的部分。 也许她在消费之后会有结余。 但这种结余只能存在银行里作为备用消费金。 计划经济下不允许个人投资。 住房是作为消费品分配给居民的,但不一定每个人都能分上,这个老太太大概就由于级别不够,没有分上房。买房是消费这个观念实际上来源于计划经济。
改革了,号召买房了,但中国老太太买房遇到了许多困难。首先是她的收入中仍没有买房的钱。 所谓房价高制约住房市场并不完全正确。 什么是房价高?价格高低是一种相对概念,是相对于收入而言的。 现在的房价,相对于一般人的收入而言的确太高了,许多人一辈子的收入也买不起一套房,但实质并不是价格高而是收入低。 房价中当然有不合理的成本可以压低,但降价空间并不大,让房价低的关键还在于提高收入把维持劳动力再生产中的住房费用还给劳动者。
但收入还不是决定中国老太太是否买房的关键因素。 如前所述,消费是为了得到效用,取决于收入,但投资是为了得到收益,取决于未来收益的高低。如果投资的收益率足够高,借钱投资(购房)也是值得的。 所以,这个老太太不买房的关键还在于投资收益问题。
首先是投资于住房能否得到收益。 我们能从购买住房中得到收益的条件是我们对住房拥有完整的产权。 当买到的房子只有若干年使用权,而且住房交易还要受到各种干预时,老太太敢投资于住房吗?
其次,收益率有多高。 购买住房的收益来自两方面。一是节省的房租,二是房产的升值。中国的房租一直维持在低价格(与房价相比),房产升值的市场交易又不活跃。 低投资率的前景下谁愿意投资呢?
最后,住房作为一种投资要有银行的贷款支持。 近年来住房贷款发展很快,但与美国老太太享受到的方便相比,差距还不小。所以,中国老太太只能倾其一生储蓄买房,而无法像美国老太太一样在年轻时贷款买房。
我们把中国老太太作为中国人的代表就可以了解为什么住房业总是走不出困境。 与美国老太太相比就可以了解住房业如何走出困境。 据最近报道,权威人士预言中国住房市场还有开发40年的潜力,这话的确不错,但是如果不从观念上把住房作为投资,从制度上为个人投资创造条件,当下一代又有两个中美老太太在天堂见面时,对话内容仍然不会变。
