具体业务中，资产证券化操作包括如下步骤：
1.确定证券化资产并组建资产池
资产证券化的发起人会根据自身的融资要求、资产情况和市场条件（包括证券需求、定价和其他融资工具选择等），对资产证券化资产的目标资产和规模进行规划，通过发起程序，按照一定的资产条件确定用来进行证券化的资产，构建一个在种类、信用质量、利率、期限、到期日等方面具有同质性的资产池。必要时，发起人还会雇用第三方机构对资产池进行审核。
2.设立SPV
资产证券化可以根据资产特征、目标配置和配套环境的不同，采用不同的操作模式。以证券化资产是否移出发起机构的资产负债表为标准，可分为表内模式和表外模式。一般而言，表外模式更具有规范化、普通性和长期性，并可为各类发起人所采用。表外模式中的发起人或第三方通常会组建SPV，保证其以经营资产证券化为唯一目的，在法律上形成“破产隔离”载体。以SPV的形态为标准，表外模式可再分为特殊目的信托（SPT）和SPC模式。前者指发起人在证券化资产上设定SPT，借助信托财产独立性原理隔离资产风险，并运用证券载体形式发售信托产品；后者指发起机构将拟证券化的资产转让给具有空壳性的SPC，由其以这些资产为担保发行资产支持证券。
3.转让资产，实现“真实出售”
确保将资产有效地从原始权益人手中剥离，转移到SPV中，这是资产证券化中核心的一步。这个环节会涉及很多法律、税收和会计处理的具体问题。
4.信用增级和信用评级
为了吸引投资人，根据市场条件和信用评级机构意见，SPV常通过发起人或第三方进行信用增级，对资产池及其现金流进行预测分析和结构重组，实现最优化的分割和证券设计。信用评级机构一般会在交易的一开始就参与规划与设计，在资产证券化的整个设计和发行过程中提供意见和反馈，并在证券发行后一直跟踪报告资产的表现。
5.销售交易
SPV与证券承销商签订证券承销协议，由承销商将证券销售给投资人，承销商按照公募或者私募的方式向投资人募集资金。SPV则从承销商处获得证券发行收入，按照约定的价格向发起人偿付购买基础资产的资金，同时SPV还会根据需要确定证券权益受托人，为投资人利益管理所发行的证券。
6.后期服务与管理
前述几大步骤一般都是在几个月或几个星期内（有的甚至是几天内）完成的。但是，资产证券化交易的具体工作并没有因为证券的出售而全部完成，后续还有资产池管理、清偿证券、定期报告等工作。因此，SPV还需要聘请专门的服务商或管理人对资产进行管理。具体来讲，这些管理和服务工作包括资产现金流的收集、账户的管理、债务的偿付以及交易的监督和报告等。当全部证券被偿付完毕或资产池里的资产全部被处理后，资产证券化的交易才算真正结束。
